读懂了中海Officezip，你就读懂了联合办公
The following article is from 楼市头条 Author 渔村村长
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文章转自《楼市头条》，内容有增删。
与大部分创业者一样，联合办公鼻祖Wework在创业之初，他们设立了一些基础维度去构建联合办公的基本场景：
地段、写字楼级别、楼层、周围环境和资源……
他们按照这些维度做一个锚定，勾画出了一个理想办公环境的大致轮廓：
比如，要想地段好，它得在城市核心；写字楼，高档次要甲级；资源好就得在核心商圈，下楼就有最好的健身房、最好的酒吧等；当然，租金要有性价比……
Wework将这些设定一一转化落地，这就是2010年纽约第一家Wework诞生的办公场景。
联合办公是写字楼经济衍生出来的一个新兴概念，2015年Wework成为美国第三大独角兽时，中国的联合办公市场也开始风起云涌。
知名地产服务商戴德梁行在《大中华区的联合办公空间》的调研报告中明确指出：
联合办公是大中华区写字楼市场中发展最快、最值得关注的新兴力量。
据戴德梁行调研数据，2018年一季度末，国内主要城市已经有550个联合办公场所，联合办公已经成为商业地产的重要形态。
联合办公市场发展势头强劲，一些大型房企已经意识到这个新兴的赛道并提前布局：
战略投资部分如碧桂园、远洋集团战略入股纳什空间；
内部孵化成立联合办公品牌如中海商业旗下的中高端联合办公品牌Officezip。
从行业目前的发展逻辑来看，以中海为首的房企加入联合办公战局，无疑将引发一场降维打击式的行业洗牌。
从路径选择上，中海选择的道路是：
以旗下优质的商业资产作为载体，将成熟的写字楼办公服务进行互联网升级和改造，为原有的商业资产增添附加值的同时，培养新的业务增长极。
我们先来看看中海Officezip的定义：
中海Officezip，系中海商业写字楼旗下独立运营的联合办公品牌，以全国布局的中海系甲级写字楼为依托，以灵活的办公空间为载体，为客户提供灵活租赁、会务和全域服务的联合办公解决方案，引领中高端联合办公市场。
这段话有两个关键词：
1.全国布局；
2.甲级写字楼。
这里面隐含了一个关键信息是，中海Officezip区别于其他联合办公品牌一个最大的优势是，拥有其他联合办公品牌梦寐以求的也是最核心的资源——全国布局的甲级写字楼物业。
不管是Wework还是其他联合办公品牌，办公行业其实做的是“空间”生意，必须先有物业，才能实现办公空间的共享和整合。
或者你也可以这么理解，写字楼物业是联合办公必备的生产要素。
与互联网流量决定一切的发展思维相同，联合办公空间的核心在于场地，而办公场地天然地具有地域的稀缺性和排他性，因此，最短时间内拿下更多空间，是这个行业的制胜法宝。
一个明显的趋势是，市场具备资金优势的玩家已经开始频频出手，用并购开扩规模：
无界空间宣布全资收购富空间；优客工场宣布与洪泰创新空间合并，扩大后的公司总体估值约90亿元；氪空间战略入股纳什空间，还在走并购的扩张道路……
而扩张的效果也是立竿见影的：优客工场目前覆盖120多个共享办公空间；氪空间今年一季度新增运营面积达到14万平米……
相较于以新经济面目出现的联合办公创业者，开发商在物业持有上占据了优势，他们不需要为寻找物业而烧钱，中海Officezip是中海商业顺势而为的结果。
中海商业旗下拥有行业领先、数量最多、最优质的写字楼资产。
我们来看几个数据：
1.中海商业已运营的甲级写字楼总计38栋，已运营面积超过273万方，全部为中海自持；且覆盖国际国内20座重点城市，大多数位于一二线城市的核心地带，位置稀缺且项目高端；
2.中海商业在2018-2020年的规划中，写字楼预计分别新增70万平米、95万平米、117万平米，均占当年新增商业物业运营面积的60%以上。
不管是现有的物业资产质量，还是未来增量，中海Officezip依托中海商业旗下优质的写字楼资产，已经牢牢占据了联合办公最核心的资源要素，这是中海Officezip的先天优势。
换句话说，中海商业切入联合办公的赛道成立自有品牌，这个商业决策的路径本身非常清晰：
这是中海商业对旗下庞大而优质的写字楼资产进行价值再挖掘，中海商业的写字楼资产本身已经能为集团贡献不错的现金流，Officezip是中海在提高写字楼资产经营效率的一个新尝试。
以Wework为例，Wework在中国的第一个联合办公场所，就位于中海的写字楼——上海中海国际中心。Wework整栋租赁了中海国际中心B座，面积约2.7万平，这一合作也一举创下2017年上海甲级写字楼市场最大单笔租约记录。
市场上的联合办公品牌都以Wework为标杆，深度研究Wework的商业模式，我们大致可以归纳出联合办公的几个关键维度：
空间即规模，是整个商业模式的地基；
租金是核心收入来源，是维持商业机器运转的马达；
增值服务是未来的想象空间，是未来商业形态的雏形构成。
简单总结一下就是，联合办公的本质是做资产运营的生意。
将联合办公的商业环节进行拆解，整个联合办公的经营流程有两个关键的节点：
一是持有物业进行二次装修改造；
二是成熟的管理体系引导招商。
其中第一个节点是联合办公前期租赁改造环节中巨大的成本支出，而成熟的招商则保证了联合办公开业以后能够以最快速度回流资金。
目前大多数联合办公为了短时间扩大规模，基本依靠提供低成本的办公环境吸引用户。
大多数竞争者单纯以租金收入无法覆盖运营成本，更别说还要在此基础上利用科技等智能化手段为客户提供增值服务。
换句话说，联合办公的市场痛点依旧在于，是否能够建立一套成体系的服务标准真正解决客户需求。
对于房企而言，联合办公最成熟的商业模式是一个标准的资产形态。
中海Officezip，背靠中海一贯擅长的产品标准化、成本控制、项目管理等方面的优势，能够为空间的硬件部分提供更精细化更专业化的成本结构核算，而强大的资源整合能力则保证了其能够更好地为客户创造有价值的增值服务。
那么问题来了，中海Officezip除了背靠中海商业庞大的基础物业之外，还有什么其他的竞争优势？
目前来看有2点：
1.增值服务——中海商务全域生态资源整合
上文已经提到过，中海Officezip，是在中海发展写字楼经济上所延伸的联合办公品牌。
这意味着，在增值服务上，Officezip聚合了中海商务全域生态资源圈为客户提供更加体系化的高质量服务。
首先是产品的自我迭代。截至目前，中海Officezip最新的3.0产品预计今年会在北京和上海的办公场所投入使用。
与前面几代产品不同的是，Officezip3.0产品更加注重科技感。不管是最新提出的“体感”产品模型理论、办公新物种理论模型还是构建物联网场景体验，本质上都是中海Officezip在“未来办公实验室”这一定位下，结合联合办公行业的新趋势所做出的新尝试。
在延续共享协同的空间设计理念的同时，中海Officezip更注重人情味的社群文化营造。
实际上，联合办公空间的好处就是在于它能聚集起有相似目标、发展愿景的公司和相关领域的专业人士。一旦形成稳固的社区，社区内部资源的盘活和外部流量的互动能形成良性运转。
为了推动空间内部租用人员的彼此合作和交流，增加租户粘性和挖掘需求，越来越多的联合办公空间开始定期举办讲座、沙龙。
中海Officezip，通过生态融合平台的搭建、企业服务支持和会员关怀三个维度，形成会员主动参与和交流的社区。在盘活内部租户资源的同时，不断导入外部流量进行互动，将社区打造成为当地知名社群IP。
2.高质量的客户群体
根据戴德梁行的报告分析，许多知名企业越发青睐大中华区联合办公场所，其中一个重要的原因是绝大多数的办公用品（包括办公用具、电话和网络）以及办公室服务已经包含在了会员费。
搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本，租赁联合办公空间而节省的成本将会激发大中华区企业对联合办公空间的需求。
在这个环节上，中海商业的优势也非常明显。
中海旗下大部分为甲级写字楼，拥有的都是高质量的客户资源，这部分客户对灵活办公有更加迫切的需求且对租金不敏感，并且对智能化办公服务的需求更为明确。
一个基本的数据是，中海现有的5个Officezip联合办公空间开业半年出租率均在九成以上，其中成都Officezip开业满1个月即实现100%招租。
而在智能化手段上，中海商业通过打造“中海云商”将中海Officezip所提供的各项服务统一于一个云服务的平台之上，打造商业模式的生态闭环。
这不仅能够增强中海Officezip客户群体的稳定性，从而产生稳定客观的租金收入，还能增加其自身的影响力，增加入驻企业对其商务服务的依赖性。
目前，中海Officezip3.0产品即将在北京金融街落地。
根据项目资料，中海Officezip北京金融街项目是和赫曼米勒等国际一线合作，规划整栋中海地产大厦，建面2.5万方，规划卡位2600个，定位为“未来办公实验室”，结合“新三维模型”设计及智能科技应用，打造中海Officezip最高端联合办公，预计年内开业。
值得一提的是，中海Officezip近期也正式进驻由中海联合体拿下的雄安第一标——雄安市民服务心项目。
Officezip进驻雄安新区
又 讯：
戴德梁行一年一度的THINK-IN论坛近日在上海、北京、广州、深圳四城同步举行，中海商务旗下独立经营的联合办公品牌Officezip受邀参与上海论坛。
中海商业作为联合办公议题唯一开发商代表，就当下联合办公规模化发展动机、共享空间差异化竞争及未来共享空间融合发表了看法，并分享了即将面世的中海Officezip3.0产品在共享办公差异化下“新三元模型”的阶段性研发成果。
今年下半年，依托于COOC中海商务的自持甲级写字楼，中海Officezip3.0多个项目将在北京金融街、上海陆家嘴等核心地段亮相，3.0产品基于2.0产品的交互体验和智能化升级，将为使用者带来诸多惊喜：
为打造更加人性化的H2H运营服务体系，Officezip深度挖掘人体的视觉、听觉、嗅觉等，建立“办公体感产品模型”；研发健康主理人智能化系统，致力于“物联网体验场景模型”的打造；作为“未来办公实验室的研究院”，Officezip致力于新物种探索，研发“办公新物种模型”，创新性推出了多种理论，在空间设计、共享、服务等多方面精确服务半径和使用频率，将共享精神发挥到极致。
近年来，联合办公经历大浪淘沙，已从群雄逐鹿走向行头部阵列明朗、巨头竞争的阶段。联合办公不再是新兴概念，接连角逐一线城市，成为甲级写字楼的标配。中海商务作为国内最大的单一业权写字楼运营商，推出联合办公Officezip，是共享经济大势下的一次全新尝试，接连布局北上一线城市核心商圈，正彰显其蓬勃发展之势，渗透和重新定义整个商办市场。
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